Оформлення дарчої на квартиру: як правильно оформити договір дарування

Дарча на квартиру — побутова назва договору дарування нерухомості. За таким договором власник безоплатно передає квартиру іншій людині у власність. Як його правильно оформити, які документи потрібні та як уникнути помилок, розібрався УНН. 

Станом на 2026 рік договір дарування квартири укладають письмово і посвідчують у нотаріуса. Після підписання нотаріус проводить державну реєстрацію права власності. Після цього дарувальник одразу втрачає право власності на житло, а обдарований його набуває. 

На відміну від спадкоємця за заповітом, людина, на яку оформили договір дарування, одразу набуває права на своє нове майно. Адже його передача не відкладається на майбутнє після смерті власника, як це відбувається у першому випадку.  

Як оформити договір дарування квартири

Для оформлення дарчої до нотаріуса мають звернутися обидві сторони: дарувальник і обдарований. Якщо хтось із них не може бути присутнім особисто, діяти може представник за нотаріально посвідченою довіреністю. У довіреності обов’язково має бути зазначено, кому саме дарують майно.

Договір можна посвідчити у нотаріуса за місцем розташування квартири або за зареєстрованим місцем проживання однієї зі сторін. Перед підписанням нотаріус перевіряє: 

• особи сторін; 
• їхню дієздатність; 
• документи на квартиру; 
• дані державних реєстрів; 
• наявність арештів, заборон, іпотеки чи інших обтяжень. 

Якщо квартиру придбали в шлюбі й вона належить до спільної сумісної власності подружжя, потрібна згода другого з подружжя.

Які документи потрібні для оформлення дарчої

Зазвичай для договору дарування квартири потрібні: 

• паспорти або ID-картки дарувальника та обдарованого;
• реєстраційні номери облікових карток платників податків; правовстановлюючі документи на квартиру; 
• технічний паспорт на квартиру; 
• документи про сімейний стан дарувальника; 
• згода другого з подружжя (за потреби); 
• а також документи, що підтверджують ступінь споріднення (свідоцтво про народження, шлюб або інший документ, який дозволяє нотаріусу встановити родинний зв’язок).

Також можуть знадобитися відомості про зареєстрованих у житлі осіб. Якщо серед власників або осіб, чиї права можуть бути зачеплені, є дитина, нотаріус перевірятиме наявність дозволу органу опіки та піклування. 

Важлива деталь: батьки або опікуни не можуть просто подарувати майно, що належить дитині чи підопічному.

Для оподаткування може знадобитися оцінна вартість квартири. У 2026 році її визначають через електронні сервіси оцінки або звіт оцінювача.

Чи можна оформити договір дарування між родичами

Так, квартиру можна подарувати родичу. Найчастіше договори дарування укладають між батьками та дітьми, між подружжям, братами й сестрами, дідусем, бабусею та онуками. Зауважимо, що для Державної податкової служби принципово важливо, ким саме сторони є одна одній.

До першого ступеня споріднення належать батьки, чоловік або дружина, діти, зокрема усиновлені. До другого ступеня — рідні брати та сестри, дід, баба з боку матері й батька, онуки. Для таких родичів ставка податку на доходи фізичних осіб при даруванні становить 0%. Також у 2026 році з такого подарунка не сплачується військовий збір.

Якщо квартиру дарують далекому родичу або сторонній людині, для резидента України діє ставка 5% податку на доходи фізичних осіб. Крім того, у 2026 році сплачується військовий збір за ставкою 5%. Якщо обдарований є нерезидентом, застосовують ставку податку 18% і військовий збір 5%.

Скільки коштує оформлення дарчої на квартиру

Вартість оформлення дарчої складається з кількох частин. Обов’язковий платіж — державне мито за нотаріальне посвідчення договору відчуження нерухомості. Для квартир воно становить 1% від суми договору, але не менше встановленого мінімуму. Також оплачуються адміністративні та реєстраційні дії, витяги з реєстрів, оцінка майна, якщо вона потрібна, і послуги нотаріуса.

У відкритих джерелах часто називають орієнтовні суми в кілька тисяч гривень, але фіксованої єдиної ціни для всіх випадків немає. Вартість залежить від нотаріуса, регіону, складності документів, кількості перевірок, наявності співвласників, іпотеки, арештів, помилок у документах або необхідності додаткових заяв і згод.

Які податки та держмито сплачуються при даруванні нерухомості

Для родичів першого і другого ступеня споріднення податок на доходи фізичних осіб і військовий збір не сплачуються. Але це не означає, що оформлення буде безплатним, адже залишаються нотаріальні послуги, державне мито, реєстраційні платежі та інші технічні витрати.

Податки зазвичай сплачують до нотаріального посвідчення договору, а нотаріус перевіряє документи про оплату.

Від чого залежить вартість послуг нотаріуса

Приватний нотаріус визначає оплату своїх послуг за домовленістю зі сторонами. На практиці на суму впливають перевірка реєстрів, підготовка договору, кількість учасників, необхідність отримання згоди другого з подружжя, перевірка родинних документів, робота з довіреністю, виправлення розбіжностей у правовстановлюючих документах.

Тому перед оформленням варто попросити нотаріуса назвати ціну оформлення договору дарування та повний перелік платежів: 

• мито; 
• реєстрацію права власності; 
• витяги; 
• оцінку; 
• заяви; 
• згоди; 
• власне оплату нотаріальних послуг.

Що важливо знати перед оформленням дарчої

Головний ризик для дарувальника — втрата контролю над квартирою одразу після підписання договору і реєстрації права. Якщо людина хоче передати житло лише після смерті, їй більше підходить заповіт, а не дарча. Заповіт можна змінити або скасувати. Після оформлення договору дарування така опція недоступна.  

Кому переходить дарча після смерті дарувальника

Якщо договір дарування вже підписали, нотаріально посвідчили, а право власності зареєстрували за обдарованим, смерть дарувальника нічого не змінює для нового власника квартири. Житло вже не входить до матеріальної спадщини дарувальника, бо на момент смерті воно йому не належало. 

Інша ситуація — якщо сторони лише планували оформити дарчу або уклали договір про передачу майна в майбутньому, але дарувальник або обдарований помер до настання визначеного строку чи умови. У такому разі зобов’язання за договором припиняється.

У яких випадках договір дарування можуть визнати недійсним

Дарчу можуть оскаржити в суді, якщо були порушені вимоги закону. Наприклад: 

• якщо договір не посвідчили нотаріально, 
• якщо дарувальник виявився недієздатним, 
• якщо дарувальник діяв під тиском;
• якщо дарувальник не усвідомлював значення своїх дій, 
• якщо підробили документи; 
• якщо договір дарування прикривав купівлю-продаж квартири.

Окремо закон дозволяє дарувальнику вимагати розірвання договору в суді, якщо обдарований умисно вчинив злочин проти життя, здоров’я чи власності дарувальника або його близьких. Також підставою може бути загроза втрати подарунка, який становить для дарувальника велику немайнову цінність. Для таких вимог діє строк позовної давності один рік.

Нагадаємо 

Раніше УНН писав про те, як укласти договір пожертви та чим він відрізняється від договору дарування.