Нерухомість в Україні - як війна вплинула на ринок і як змінились ціни у новобудовах

Головне:

Міф про “шалене подорожчання”: У доларовому еквіваленті ріст цін на новобудови виявився помірним, а значні цифри у гривні зумовлені лише її девальвацією.

Гальмування ринку: Війна зупинила ціновий бум – темпи росту вартості квадратного метра в доларах впали в рази порівняно з довоєнним періодом.

Регіональна прірва: В Україні сформувалися два окремі ринки. У безпечних регіонах (Кропивницький, Львів, Івано-Франківськ) ціни злетіли через попит, тоді як у прифронтових містах (Харків, Запоріжжя) – просіли.

Перевага готового житла: Покупці обирають готові квартири замість інвестицій у будівництво, що призвело до випереджаючого зростання цін на вторинному ринку.

Гривнева ілюзія

За словами PhD з прикладної математики Богдана Красюка, “значне зростання цін”, про яке часто говорять, є здебільшого наслідком девальвації гривні, а не реальним збільшенням вартості квадратного метра.

З початку повномасштабного вторгнення новобудови у Києві в національній валюті подорожчали в середньому на 73%. Однак, якщо рахувати у валюті, зростання склало лише 13,5%.

До 2022 року столична первинка в доларах дорожчала в середньому на 0,96% щомісяця. Після початку великої війни ці темпи сповільнилися до 0,22% на місяць.

Розкол на два ринки

Війна кардинально змінила географію попиту. До 2022 року ціни в країні росли відносно рівномірно, проте зараз сформувалися два окремі тренди:

Безпечні регіони (Захід та Центр): Внаслідок міграції попит різко зріс, що “підштовхнуло” ціни вгору. Лідерами за зростанням вартості (в доларах) стали Кропивницький (+100%), Івано-Франківськ (+87%) та Львів (+58%).

Прифронтова зона: Попит знизився, що призвело до просідання цін. Наприклад, у Харкові квадратний метр у новобудовах у доларах подешевшав на 19%, у Запоріжжі – на 11%.

Зараз розрив у вартості житла між безпечним тилом та прифронтовими містами сягає 24%, що є історичним максимумом для України.

Чому вторинка дорожчає швидше

Аналітики також зафіксували цікавий тренд: готове житло (вторинка) зараз дорожчає у кілька разів швидше, ніж новобудови, що ще будуються.

Експерти пояснюють це прагматизмом покупців: в умовах воєнного часу люди готові доплачувати за можливість отримати ключ і заселитися в квартиру негайно, не наражаючи себе на ризики, пов’язані з тривалим будівництвом.